Penjualan tanah pertanian. kontrak jualan sampel

Tanah yang sesuai untuk penanaman makanan yang diperlukan dari segi budaya, dianggap sasaran strategik di semua negara. Di Rusia, yang, walaupun dianggap sebagai sebahagian besar daripada wilayahnya "zon pertanian berisiko", sesuai untuk tanah pertanian yang banyak, dan seperti mana-mana sumber yang berguna, mereka berada di bawah penelitian negeri ini.

Tanah untuk pertanian sebagai mata pelajaran transaksi

Semasa perestroika, apabila terdapat hampir satu perubahan yang lengkap dalam rangka kerja undang-undang di negara ini, kerajaan telah kehilangan statusnya sebagai pemilik tunggal tanah. Pakai 1991/04/25, Kanun Tanah RSFSR dan pindaan kepada Perlembagaan 1978 individu untuk memiliki nombor yang tidak terhad tapak untuk keperluan yang berbeza. Oleh itu ditubuhkan moratorium pada penjualan tanah pertanian untuk tempoh 10 tahun, dalam hal penerimaan percuma, dan 5 tahun dari tarikh pembelian dengan bayaran.

Walau bagaimanapun, dengan penerimaan pada tahun 1993 Perlembagaan semua sekatan telah ditarik balik, dan laman web telah menjadi peserta penuh dalam perolehan awam.

Kanun Tanah Persekutuan Rusia (LC RF) dalam Pasal 11.1 mentakrifkan kawasan sebagai sebahagian daripada kawasan permukaan bumi, sempadan yang ditetapkan dan didaftarkan dalam undang-undang khusus. Juga, mereka tak alih, dibahagi, bukan guna habis, perkara yang dipindah milik yang mempunyai ciri-ciri tertentu dalam bentuk status undang-undang (kategori), yang ditetapkan bergantung kepada tujuan tanah.

Antara yang disenaraikan dalam undang-undang kategori tanah digunakan untuk keperluan pengeluaran pertanian, berada di tempat yang pertama, kerana kepentingan khusus mereka bagi negeri ini. Dalam Bahagian 1 Perkara 77 RF LC Ini termasuk perkara-perkara berikut:

• Kawasan yang terletak di luar penempatan dan bertujuan untuk aktiviti pertanian - (. Ladang, simpanan bijirin dan sebagainya) penanaman tanaman, ternakan, rumput kering, dan juga untuk penempatan kemudahan berkaitan.
• Kawasan di mana anda boleh melibatkan diri dalam bidang pertanian tetapi dalam kategori lain - penyelesaian tanah dan bukan hutan tanah dana hutan.

Semua barang-barang yang dinyatakan dalam komposisinya adalah heterogen, dan bertujuan untuk dijual berikutan jenis mereka mungkin termasuk:

Bahagian tanah pertanian

tanah pertanian kawasan yang mempunyai keutamaan dalam penggunaan untuk pengeluaran pertanian	tanah bukan pertanian kawasan yang mempunyai objek "tambahan"
tanah pertanian (wilayah untuk menanam tanaman)	jalan dalaman
Saka tumbuhan makanan perladangan (kebun, kebun anggur, dan lain-lain).	tumbuh-tumbuhan hutan untuk melindungi daripada kesan berbahaya bahagian (api, angin panas dan sebagainya.)
Deposit - bumi yang sebelum ini digunakan sebagai medan dibajak, tetapi meninggalkan rehat untuk pulih hartanah subur	Tanah untuk bangunan kekal atau bermusim, struktur dan peralatan, yang bertujuan untuk penyimpanan dan pemprosesan produk pertanian
pemotongan rumput kering	objek air - takungan semula jadi atau sintetik ditutup (kolam, kerjaya potong air)
	Komunikasi, termasuk penambakan

Tanpa mengira komposisi dan bahagian tanah, jualan mereka akan tertakluk kepada peraturan-peraturan khas, tertentu RF Kanun Tanah dan undang-undang Persekutuan № 101-FZ (selepas ini - Undang-undang mengenai perolehan). Walau bagaimanapun, terdapat beberapa ciri-ciri jual beli tanah pertanian dengan kemasukan ketara tanah tambahan. Khususnya, komposisi mereka, keadaan kejadian dan penggunaan selanjutnya harus disertakan dalam teks perjanjian.

Sekatan ke atas penjualan tanah

tempat peredaran awam dijalankan dengan mengambil kira sekatan yang dikenakan oleh awam, Kanun Tanah dan undang-undang lain. Di bawah mereka memahami keadaan, larangan yang menyekat pemilik pada masa pemberian hakmilik harta (kenikmatan, gadai janji, pengurusan amanah, sewa, dan lain-lain).

Mengikut norma-norma Undang-undang mengenai perolehan, pembelian dan penjualan tanah pertanian mempunyai batasan berikut:

1. Lot tidak dipindahkan kepada pemilikan asing (individu atau syarikat), orang tanpa kerakyatan, serta syarikat-syarikat Rusia, jika saham modal dibenarkan pemilikan mereka asing lebih daripada 50%.
2. Bidang yang tidak boleh dijual dengan perubahan berikutnya kategori (destinasi). Dalam kes ini, selepas transaksi dibenarkan untuk menukar penggunaan yang dibenarkan di negara ini. Sebagai contoh, kawasan untuk memotong boleh ditukar menjadi padang rumput.
3. Menurut Perkara 4 belakang, yang dimiliki oleh satu entiti (orang atau perniagaan) boleh ditakrifkan hanya kawasan - 10 hingga 100% daripada jumlah bilangan kawasan dalam sempadan majlis perbandaran. Lebih had khusus yang ditetapkan peraturan daerah.

hak awal untuk membeli tanah

Perkara 8 Akta mentakrifkan halangan utama untuk edaran percuma tanah - keutamaan di rantau ini untuk pembelian tanah apabila ia dijual. Memandangkan kepentingan strategik kawasan dan makanan, batasan perintah khas pengasingan, agak munasabah.

Intipati hak awalan ialah penjual dengan niat untuk masuk ke dalam kontrak masa depan laman web jualan, adalah bertanggungjawab secara bertulis untuk memberikan maklumat yang berikut:

• nilai tanah dan kehidupan penempatan antara pihak-pihak (tidak lebih daripada 90 hari);
• kawasan objek dan q hektar. meter;
• Lokasi (alamat) bahagian maklumat pendaftaran kadaster;
• nombor kadaster (bersyarat) tanah;
• maklumat mengenai penjual, termasuk butiran kenalan.

pemberitahuan itu tidak perlu memasukkan maklumat mengenai pelanggan. Undang-undang memerlukan notasi pada pemindahan milik atas kehendaknya sendiri. Selain itu, dokumen ini tidak melibatkan menanggung apa-apa tanggungjawab untuk menjual.

Pemberitahuan dihantar kepada pejabat atau pihak berkuasa menghantar surat dengan senarai lampiran. Dalam nota dan dokumen yang berkaitan berikut akan menjadi bukti utama dalam pertikaian mahkamah atas kesahihan kontrak jualan.

Jika badan eksekutif (jabatan, kementerian, jabatan) rantau enggan membeli, penjual dengan notis yang sesuai, penjualan tanah tanah pertanian perlu diadakan selama 1 tahun. Tetapi keputusan mengenai pembelian tanah boleh menjadi positif. Dalam kes ini, mula bertindak undang-undang serantau artikel menyediakan tatacara khusus untuk notis penjual (notis, perintah atau peraturan) dan pendaftaran perjanjian jual beli yang berikutnya.

Sebagai contoh, penjualan tanah pertanian di rantau Moscow berdasarkan perenggan 3 Perkara 10 nombor Undang-undang 75/2004-OZ bandar 2004/12/06, yang akan diadakan dalam tempoh 60 hari selepas penerimaan badan perbandaran mengenai pengambilan tanah.

Sebagai tambahan kepada hak-hak di rantau ini atau perbandaran, undang-undang Rusia memberi kelebihan dan lain-lain:

1. Penyewa di bawah perkara 8 Perkara 22 Kanun Tanah Persekutuan Rusia mempunyai hak untuk membeli tanah yang dipajak dari pemilikan tanah negeri di hadapan semua orang lain yang berminat.
2. Apabila pemilik kebankrapan - Agriculture Organization - pemilik tanah jiran mempunyai hak keutamaan membeli harta benda beliau.

Pematuhan syarat-syarat pembelian keutamaan diperlukan. Dalam kes pelanggaran, pembelian dan penjualan tanah pertanian tidak boleh mengambil tempat atau menjadi tidak sah di mahkamah.

Tawaran untuk penjualan tanah: sampel

Norma artikel № 101-FZ dibangunkan di peringkat serantau, melalui penerbitan undang-undang yang berasingan. Sebagai contoh, penjualan tanah pertanian di Ivanovo dikawal selia oleh undang-undang № 31 OZ daripada 8 Mei 2008 "Di belakang tanah di rantau Ivanovo itu." Di kawasan-kawasan lain keadaan pada pemindahan milik atas objek adalah termasuk dalam undang-undang umum sebagai bab atau bahagian yang berasingan.

Perkara yang sama adalah benar berkenaan dengan pemberitahuan jualan masa depan laman web ini. Di kebanyakan rantau adalah dipelawa untuk menghantar surat dalam bentuk bebas, menyatakan dengan semua maklumat yang diperlukan. Tetapi di beberapa kawasan di bentuk yang diluluskan oleh badan eksekutif. Sebagai contoh, dalam notis Nizhny Novgorod Region perlu mematuhi Lampiran № 1 kepada Keputusan Kerajaan № 453-r bertarikh 13 Mac 2012

Laluan untuk transaksi bagi bahagian pengambilalihan

Perjanjian, sebagai fakta undang-undang, muncul akibat daripada prosedur kesimpulannya antara pihak bebas (pembeli dan penjual), iaitu untuk mencapai persetujuan mengenai semua keadaan. Walau bagaimanapun, ia adalah perlu untuk membuat suatu perjanjian dan syarat-syarat berikut:

1. Pembentukan tanah.

Penjualan tanah pertanian hanya boleh dibuat berkenaan dengan laman individu tertentu, yang bermakna mereka melalui proses pengukuran (penubuhan dan pengukuhan sempadan di atas tanah) dan pendaftaran kadaster selaras dengan Undang-undang Persekutuan № 221-FZ daripada 2007/7/24

2. Pemberitahuan kuasa eksekutif di rantau ini dan / atau kawasan keinginan untuk menjual tanah itu kepada keadaan konkrit dan mendapatkan dari mereka tindak balas yang sesuai.

3. Mendapatkan persetujuan pihak ketiga untuk dijual, dinyatakan secara bertulis. undang-undang semasa mengadakan peruntukan bagi jenis-jenis mereka:

• Persetujuan isteri kepada pemilik untuk jualan (perenggan 3 Perkara 35 Kanun Keluarga).
• Keizinan pentadbir sementara, mesyuarat pemiutang 'atau orang yang menyediakan keselamatan kewangan (Artikel 64, 82 dan 101 Undang-undang Persekutuan № 127-FZ daripada 2002/10/26 "Pada Insolvensi").
• Persetujuan pemilik (ladang individu, pertanian) Kawasan jiran jika tapak yang sama adalah penjual dalam keadaan muflis di peringkat prosiding kebankrapan.

Senarai di atas keadaan terbuka, sebagai keperluan untuk tindakan tertentu untuk tamatnya kontrak jualan bergantung kepada banyak faktor, termasuk laman web itu sendiri, lokasi, pemegang hak, kaedah pengecualian.

Sebagai contoh, apabila semula dijual-of tiada kerja kajian diperlukan, sebagai subjek kontrak itu ia telah memakai perakaunan yang sesuai. Pemberitahuan berkuasa niat untuk menjual diperlukan hanya jika penjual adalah individu persendirian.

syarat penting

Peruntukan Perkara 432 Kanun Sivil (Kod Awam), ia ditentukan bahawa sebelum kesimpulan sebenar transaksi dan pemindahan harta dan wang yang pihak mesti bersetuju dengan syarat-syarat berikut:

1. Tertakluk kontrak - penerangan penuh tanah untuk membezakannya daripada orang lain. Amalan ini telah membangunkan satu set maklumat yang perlu dinyatakan dalam kontrak:

• nombor kadaster;
• alamat (lokasi);
• kawasan hektar atau persegi. meter;
• kategori dan penggunaan yang dibenarkan.

2. Harga tanah dirampas - ungkapan bahan kewajipan untuk membayar penjual menurut terma-terma kontrak jualan. Ia boleh dinyatakan sebagai untuk seluruh wilayah secara keseluruhan, dan per unit luas. Pihak-pihak adalah bebas untuk memilih saiz harga, tetapi tidak boleh mengubahnya sewenang-wenangnya.

Jika tiada syarat-syarat kontrak kawasan jualan tidak akan ditandatangani, tetapi keadaan yang hartanya pada orang yang lain tidak akan berlaku.

Hak dan obligasi penjual plot tanah

Tanah untuk dijual tanah pertanian bermakna bukan sahaja takrif objek dan harga, tetapi juga peraturan lengkap tindakan pihak-pihak (penjual dan pembeli) mengenai pemindahan, penerimaan dan pembayaran harta, serta dokumen pendaftaran berikutnya dalam Rosreestra.

Hak-hak dan kewajipan pemilik yang ditentukan dalam undang-undang yang terpakai bagi Persekutuan Rusia, dan adalah seperti berikut:

1. Tugas dan hak Penjual.

1.1. Menyediakan semua maklumat yang ada tentang beban (sekatan) bahagian, kualiti dan prospek untuk digunakan. maklumat ini:

• untuk kebenaran untuk menjalankan jenis tertentu pertanian (kebun-kebun anggur, peranti, penciptaan objek, dan lain-lain);
• kehadiran stesen jiran yang mempunyai apa-apa kesan ke atas bahagian yang diperolehi;
• sifat kualitatif bumi, yang menjejaskan penggunaan dan kos;
• data lain yang boleh sesekali mengubah keputusan pembeli untuk membeli.

Hak-hak kepada tanah boleh dihadkan kepada pertubuhan di peringkat serantau, keperluan khusus bagi penggunaan dan cara pengurusan dan dikaitkan dengan perlindungan haiwan dan alam tumbuhan, pemuliharaan tanah, habitat spesies jarang haiwan atau burung, laluan penghijrahan semula jadi dan sebagainya.

Pemilik tanah mungkin tidak tahu tentang semua sekatan, tetapi mesti menentukan dalam kontrak adalah mereka yang diketahui.

1.2. Memindahkan tanah.

Di bawah peruntukan ini merujuk kepada tindakan penjual sebenarnya dan undang-undang semasa pengenalan pembeli pemilikan tanah. Dan tidak bermaksud makna literal "pemberian" dan yang tertanam dalam perkataan itu adalah undang-undang.

Menurut perenggan 1 Perkara 224 Kanun Sivil, mana-mana item dianggap dianugerahkan selepas kemasukan terus ke tangan pembeli. Yang terakhir ini boleh dinyatakan sebagai sebahagian daripada harta keluaran penjual atau pemberhentian pertanian.

Kewajipan untuk pemindahan dibuat dalam bentuk dokumen khas - tindakan pemindahan dan penerimaan ditandatangani oleh pihak yang berkontrak dan barulah dianggap dipenuhi.

2. Hak asas penjual adalah keupayaan untuk menghendaki pembayaran tepat pada masanya tanah di bawah syarat-syarat kontrak jualan. Jika harta itu milik kuasa eksekutif, dia boleh:

• memantau keselamatan dan penggunaan laman web ini;
• memerlukan penggunaan yang dicadangkan bagi hartanah, serta memenuhi obligasi lain mengenai penggunaan wilayah.

Hak-hak dan kewajipan pembeli plot tanah

Peruntukan mengenai tindakan dan keupayaan pembeli, sebagai peraturan, adalah sama dengan mengambil kira kepada penjual. Selain itu, kedua tidak mungkin dapat melaksanakan tugas mereka tanpa tindakan yang sama pembeli. Secara umumnya ia boleh dibahagikan kepada 2 kumpulan:

1. kewajipan Asas.

1.1. Nilai Wang tanah dalam jumlah, terma dan prosedur yang ditetapkan oleh kontrak jualan. Sebagai peraturan, ini menyebabkan pemindahan dana ke akaun dalam perintah pembayaran penuh.

1.2. Tindakan yang bertujuan untuk penggunaan tanah dalam milikan sebenar tanah dan membuat perbuatan penerimaan dan penghantaran.

Bilangan tanggungjawab tambahan diberikan kepada pembeli, agak besar dan biasanya termasuk perjanjian untuk membayar cukai tanah bukan dari tarikh perubahan pemilik tanah dalam rekod pihak berkuasa cukai, dan dari tarikh tamatnya kontrak jualan atau permulaan penggunaan sebenar objek. Ia adalah, sebagai peraturan, diwajibkan untuk menjalankan dan membayar untuk pendaftaran pemindahan hak kepada tanah dalam Daftar organ Rusia.

Jika objek dijual oleh pemilik bertindak sebagai pihak berkuasa, tanggungjawab lain boleh dipindahkan kepada pembeli, termasuk:

• penyelenggaraan perisian dan peningkatan wilayah bersebelahan, dan akses jalan;
• syarat-syarat dan prosedur bagi pembangunan kawasan penanaman;
• memastikan akses percuma daripada wakil-wakil badan-badan kerajaan di kawasan itu untuk tujuan ladang pengesahan;
• pemeliharaan kajian, penanda kajian;
• satu set tertentu dan masa aktiviti untuk melindungi dan memperbaiki keadaan tanah.

2. Perkara utama pembeli betul memenuhi kewajipan penjual dan untuk menghendaki pemindahan tepat pada masanya plot tanah dengan kelancaran pelaksanaan kuasa mereka pemilik:

• pembinaan bangunan dan struktur bagi maksud pertanian;
• digunakan untuk tujuan mereka sendiri mineral awam, air bawah tanah dan badan-badan air tertutup;
• pengairan, saliran, tebus guna tanah, kolam peranti (kolam dan kuari disiram).

Kontrak pengambilan tanah tidak mengikat dan dibentuk oleh kaedah-kaedah am ke atas penjualan hartanah. Tetapi ia tidak dilarang untuk menggunakan instrumen, borang sebelum ini yang sedia ada dalam kontrak. Sebagai contoh, perintah RF Roskomzema 1-16 / 770 daripada 1993/06/02 telah diluluskan kontrak sampel bagi penjualan tanah pertanian. Pada masa ini, dokumen ini adalah tidak sah, tetapi ia boleh menjadi rujukan bagi urus niaga pada pemindahan milik atas tanah.

peruntukan yang tidak sah kontrak jualan

Perenggan 2 Perkara 37 Kanun Tanah RF menyenaraikan syarat-syarat yang penjualan tanah pertanian akan menjadi tidak sah:

1. Hak penjual atau mana-mana orang lain untuk menebus harta belakang sesuka hati, atau di bawah mana-mana keadaan. Kehadiran peruntukan sedemikian adalah bertentangan dengan intipati harta itu.
2. sekatan baru pemilik (pembeli) untuk kemungkinan perintah lanjut yang diperoleh harta. Sebagai contoh, pengharaman ke atas gadai janji, menanam tanaman tertentu, pajakan dan sebagainya.
3. Penjual pembebasan tanah daripada liabiliti apabila tuntutan dan tuntutan ke negeri oleh pihak ketiga atau pihak berkuasa awam. kewajipan untuk membayar pampasan kepada pembeli untuk ganti rugi atau penarikan balik halangan untuk menggunakan tanah yang diperuntukkan oleh Perkara 461 Kanun Sivil.
4. Keterangan tindakan pemilik masa depan, dalam apa-apa cara yang berkaitan dengan penukaran jenis tanah atau menggunakannya untuk tujuan lain, tidak iaitu untuk pertanian.

Penubuhan sekatan ini mempunyai erti dan keberkesanan tertentu. Sebagai contoh, terima kasih kepada mereka kecuali apabila berselindung di sebalik jualan adalah kontrak ikrar. Bergantung kepada tahap dan skop kemasukan dalam perjanjian itu, penjualan tanah pertanian boleh menjadi tidak sah secara sebahagian atau sepenuhnya.

Cara-cara untuk membuat sesuatu kontrak jualan

Dengan mengambil kira pemilikan dan struktur subjek mengenal pasti prosedur berikut untuk penjualan tanah pertanian:

1. Pengambilan tanah swasta untuk membeli dan menjual peraturan serba boleh disediakan § 7 Bab 30 Kanun Sivil, Artikel 30 dan 38, RF Kanun Tanah, Perkara 8 Undang-undang Persekutuan № 101-FZ.
2. pengambilalihan tapak melalui tender (atau lelongan). Biasanya prosedur ini dilakukan ke atas pemindahan plot dalam pemilikan awam. peraturan yang berasingan mewujudkan jualan tertentu tanah pertanian melalui lelongan, tidak ada, dan norma-norma undang-undang ke atas perolehan merujuk kepada peruntukan standard Perkara 38-38,1 LC RF.
3. pengambilalihan tapak penyewa. Dengan kaedah ini pembelian adalah pemilikan sangat penting. Jika jualan tertakluk kepada bahagian khusus, urus niaga itu berlaku pada kaedah-kaedah universal. Tetapi membeli tanah yang dipajak dari negeri atau wilayah, seperti berikut daripada perenggan 4 Perkara 10 Undang-Undang pada perolehan, ia adalah mungkin dengan cara yang lebih baik, tetapi hanya jika tiada peraturan yang berkaitan yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa negeri atau perbandaran untuk menyediakan tanah pajakan.

Prinsip kebebasan kontrak terpakai, khususnya, dan dalam perjalanan ke kesimpulannya, yang menjadikan ia mungkin untuk melupuskan tanah bukan sahaja untuk kaedah-kaedah universal, tetapi melalui lelongan tanah swasta (lelongan). Peruntukan undang-undang ke atas perolehan tidak membenarkan, mewajibkan mematuhi obligasi di pihak berkuasa pemberitahuan subjek niat untuk menjual tanah itu.