Jenis aktiviti penilaian nilai

Kos - salah satu ciri utama objek transaksi awam. Apakah gejala? Bagaimana kos dikelaskan? Apakah tujuan dalam perniagaan atau dalam broker barang sebenarnya dikira angka dan dengan apa kaedah?

Apakah "kos" dan "penilaian"

Sebelum meneroka jenis kos dan perkarangan yang berkaitan untuk pengelasan, untuk menentukan bahawa ia mewakili. Kriteria yang akan membolehkan beliau untuk memberi sambutan yang tidak berbelah bagi, dalam persekitaran ekonomi global dan Rusia yang cukup. Antara yang paling popular adalah: Nilai - adalah jumlah wang yang ditetapkan sebagai syarat transaksi dalam proses interaksi mata pelajaran hubungan awam dalam anggaran masa pemindahan hak harta atau mekanisme lain untuk menggunakan objek. Sebaliknya, istilah "penilaian" dikaitkan dengan mekanisme menentukan amaun yang berkenaan.

menilai aspek

Matlamat penilaian berkenaan hartanah, perkhidmatan, pengangkutan, barangan rumah, harta intelek - semua yang disediakan oleh undang-undang sivil sebagai mata pelajaran mungkin urus niaga yang melibatkan orang asli dan entiti undang-undang. Prosedur yang berkaitan dengan takrif nilai kewangan, yang memindahkan dari satu mata pelajaran yang lain adalah asas undang-undang bagi pemindahan hak harta, ia dijalankan dengan kaedah yang diiktiraf oleh kedua-dua pihak. Mereka mungkin juga menawarkan pihak ketiga, tetapi tertakluk kepada persetujuan pihak-pihak utama dalam urus niaga.

Sesetengah jenis nilai barangan, harta atau perkhidmatan boleh ditentukan, bergantung kepada sifat hubungan, atas permintaan pihak-pihak atau kerana keperluan undang-undang. Sebagai contoh, dalam hartanah transaksi bantuan kepada perkhidmatan pentaksir, dalam banyak kes, yang diperlukan untuk pendaftaran hak harta.

Pendekatan yang digunakan dalam menilai

Penilaian, dan juga, sebagai contoh, menentukan jenis nilai, boleh dijalankan dalam rangka pendekatan yang berbeza. Amalan perniagaan Rusia telah membangunkan tiga asas: pendapatan, perbandingan dan kos. Pertimbangkan intipati mereka.

Model pendapatan termasuk penglibatan teknik yang berdasarkan pengiraan hasil dijangka daripada penggunaan kemungkinan pemilik baru objek penilaian - sebagai contoh, sewa. model perbandingan melibatkan kajian nombor, mencirikan jenis nilai hartanah beberapa objek dengan orang-orang lain, hampir sama dalam ciri-ciri asas. Sebagai contoh pentaksir untuk menentukan kadar tunai yang sesuai untuk apartmen, sebagai peraturan, belajar tawaran yang sedia ada di pasaran. Sebagai sebahagian daripada kos-model yang dikira kos mungkin yang diperlukan dari sudut pandangan mengekalkan kemudahan itu dalam keadaan berfungsi yang sepatutnya. Jika, sebagai contoh, seseorang membeli traktor, kemudian mengupah mereka untuk penilai perlu menentukan nilai ini jenis pengangkutan, mengambil kira kos keupayaan yang berkaitan dengan pembaikan peralatan.

Hasil daripada penilaian

Apabila nilai harta tanah jenis ini dianalisis, dan penarafan yang sama diberikan, hasilnya boleh dikendalikan sebagai panduan untuk menentukan harga akhir urus niaga. Atau untuk tujuan lain - sebagai contoh, dalam kontrak insurans, pinjaman, jualan saham, dan lain-lain Pertimbangkan apa yang membezakan jenis nilai dalam penilaian pelbagai objek oleh pakar-pakar Rusia ... Dan bagaimana maklumat yang berkaitan boleh digunakan dalam amalan.

klasifikasi kos

Apa jenis kos objek penilaian diasingkan pakar-pakar moden? kriteria klasifikasi sini agak banyak. Mempertimbangkan salah satu yang paling biasa di kalangan model ekonomi Rusia.

Ia hadir, khususnya, nilai pasaran. Ini adalah harga, nilai yang ditetapkan pada masa penilaian objek, dengan syarat ia dijangka menjual dalam segmen kompetitif. Iaitu syarat wajib menentukan nilai yang betul - ketersediaan maklumat awam mengenai prinsip-prinsip penentuan harga barangan, ketiadaan luaran (peraturan) faktor utama yang menjejaskan harga.

Terdapat dalam model ini nilai pelaburan. petunjuk yang dikenal pasti untuk tujuan memberikan maklumat ke alamat orang yang berkepentingan untuk melabur dalam objek. Dalam beberapa kes, nilai pelaburan mungkin bertepatan dengan pasaran. Tetapi ini tidak selalunya kes itu. Kadang-kadang pada masa yang sama seperti pelaburan dikira dan nilai pembubaran objek. nilai meluahkan kebarangkalian saiz pendapatan mungkin atas jualan semula objek urus niaga.

Ada nilai kadaster. Maksud membuktikan yang - memasukkan objek dalam keadaan atau cawangan daftar tertentu dan kemudian menggunakan maklumat penyata yang berkaitan. Sebagai peraturan, dalam kes ini kita bercakap mengenai pengiraan cukai. nilai kadaster biasanya lebih rendah daripada pasaran, jika kita bercakap mengenai hartanah, atau kira-kira sama dengan ia.

Terdapat juga perkara yang sedemikian sebagai kos insurans. Ia melibatkan pengiraan nilai kontrak insurans pembayaran. Dalam beberapa kes, pada masa yang sama ia juga dikira, dan kos penggantian objek. Ini berlaku, sebagai contoh, jika perjanjian yang sesuai dengan syarikat insurans menanggung sebarang pampasan kewangan, dan untuk membawa objek kepada keadaan asalnya berfungsi atas kerosakan atau kegagalan.

Oleh itu, kami telah meneliti 4 jenis nilai yang paling biasa di sekolah ekonomi Rusia, serta beberapa menambahkan mereka. Senarai ini sudah pasti tidak lengkap. Terdapat bentuk khas daripada nilai pasaran, serta pelaburan, atau tanah, mengenai ciri-ciri objek status alternatif undang-undang yang berbeza. Kita kini beralih kepada kajian intipati objek yang berhubungan dengannya parameter yang berkenaan dikira dalam aspek kepentingan praktikal.

Penilaian perniagaan

Sudah tentu, jenis tertentu objek, yang mana harga ditentukan, sangat banyak. Antara yang paling kerap ditemui dalam amalan perniagaan Rusia - ia adalah satu perniagaan dan hartanah. Dalam kes pertama, anggaran aset agregat firma itu, prinsip-prinsip pengurusan dan aktiviti yang menjana pendapatan. Sebelum menerokai jenis nilai perusahaan akan berguna untuk menentukan matlamat menghadapi subjek penilaian sesuai.

Mengapa menentukan parameter kos untuk perniagaan? Pilihan pertama di sini - prospek bagi penjualan syarikat. Pemilik syarikat itu boleh membuat keputusan untuk melakukan sesuatu yang lain, tetapi yang paling berfaedah untuk lulus semasa di tangan pemilik lain. Juga, anggaran perniagaan yang boleh dilakukan untuk meningkatkan kualiti pengurusan syarikat, mengenal pasti kelemahan mungkin dalam pengurusan sistem. Satu lagi pilihan - untuk menarik perhatian pelabur dalam hal modal kerja tidak mencukupi, atau firma yang ditugaskan untuk mengembangkan pasaran, jadi bahawa terdapat keperluan untuk dana tambahan. penilaian perniagaan boleh dilakukan apabila anda membuat pinjaman - ia biasanya berfungsi sebagai rujukan untuk membuat keputusan di bawah bank yang mengeluarkan pinjaman.

Kos penilaian perniagaan

Apakah jenis-jenis kos digunakan apabila menilai syarikat? Apakah prinsip-prinsip yang paling sering digunakan? Jenis-jenis utama nilai yang berkenaan dengan penilaian perniagaan - pasaran dan pelaburan. Menurut beberapa pakar, memandangkan kemungkinan membeli syarikat, rakan kongsi adalah dinasihatkan untuk memberi tumpuan kepada arah yang kedua dalam analisis perspektif berkaitan. Sejak tipikal "pasaran" harga untuk perniagaan - angka tidak semestinya bercakap mengenai potensi pembangunan syarikat adalah unik. Tetapi jika ia adalah kira-kira untuk mendedahkan sebenarnya ia, prinsip utama untuk mengira nombor yang diingini boleh berdasarkan:

- pada perbandingan penunjuk ada dengan orang-orang yang merupakan ciri peserta pasaran lain;

- untuk mengkaji kelebihan daya saing perniagaan;

- pada pakar-pakar penglihatan subjektif, penilai;

- untuk mengkaji pengaruh faktor-faktor luaran.

Apabila ia datang untuk menentukan kos pelaburan perniagaan, mereka boleh memohon prinsip yang sama, tetapi di samping itu ia juga dibenarkan untuk menggunakan beberapa lain:

- model tingkah laku entiti yang terlibat dalam perniagaan (faktor yang mempengaruhi);

- keuntungan banyak (peningkatan nilai pasaran dari masa ke masa).

Tertentu nilai penunjuk boleh memenuhi pembeli perniagaan yang berpotensi atau pelabur, bergantung kepada apa yang saiz anggaran pelaburan dalam perniagaan dan apa prospek untuk bayar balik. Dalam banyak kes, pelaburan berkenaan asal-usul kredit. Magnitud keuntungan mungkin bukan sahaja mesti berbeza daripada sifar, tetapi juga untuk memastikan pembayaran faedah kepada bank. panduan tambahan dalam membuat keputusan oleh pelabur, tidak mengira petunjuk yang mencerminkan nilai pasaran bagi perniagaan dan pelaburan yang boleh:

- bakal daya tahan perniagaan (keupayaan untuk menjana pendapatan untuk jangka masa yang panjang);

- menghubungkaitkan tempoh bayaran balik dengan perniagaan yang berdaya saing (mungkin kepada pelabur untuk melabur dalam syarikat lain, dan pembeli - untuk membelinya ia);

- tahap kepercayaan antara rakan kongsi.

Kriteria ini boleh menjadi sangat subjektif. Oleh itu, amalan perniagaan dan nilai pasaran bagi perniagaan pelaburan - parameter, walaupun penting, tetapi tidak semestinya berkaitan dengan kekunci nombor.

Satu lagi faktor yang mungkin - kos jenis pekerjaan yang berkaitan dengan penilaian perniagaan untuk pelaburan atau pembelian mungkin. Jika kajian perusahaan itu boleh disertai dengan pelaburan yang besar yang tidak melibatkan keuntungan sebenar (sebagai contoh, akses kepada pakar-pakar luar, juruaudit dan penganalisis), ia adalah mungkin bahawa pelabur atau pembeli potensi perniagaan akan memilih untuk tidak berurusan dengan syarikat tertentu.

penilaian hartanah

Ia akan menjadi berguna untuk belajar apa apa jenis-jenis nilai harta, dan yang dilaksanakan pendekatan dalam penilaian itu. Tetapi pertama - seperti dalam kes perniagaan - menentukan objektif yang diperjuangkan oleh ahli urus niaga awam menantu jenis yang sama. Keperluan untuk mengkaji jenis nilai hartanah dan mendapatkan perkhidmatan pentaksir, terdapat syarat-syarat utama yang berikut:

- untuk pembelian dan penjualan apartmen, pejabat, bangunan atau premis lain;

- anggaran aset firma itu;

- ditentukan oleh saiz asas cukai dalam aspek bayaran harta.

Sudah tentu, dalam amalan, sebab-sebab bagi pelaksanaan penilaian hartanah boleh menjadi lebih. Sebagai contoh, dalam beberapa kes ia adalah perlu untuk menentukan jenis anggaran kos, sebagai tambahan kepada prosedur asas. Atau - alternatif - untuk menilai harta bagi tujuan penghantaran di bawah keperluan negeri.

Kos penilaian hartanah

Di atas kita perhatikan bahawa jenis utama nilai perusahaan - pasaran dan pelaburan. Berhubung dengan hartanah parameter yang sama, tetapi sebagai peraturan, di samping itu terdapat beberapa ada yang boleh disiasat. Iaitu - nilai kadaster objek dan insurans. Dalam beberapa kes, ia juga ditentukan oleh pembubaran. Terutama bagi menentukan nilai pasaran pelaburan dan kita telah dibincangkan di atas. Dalam hal prinsip am hartanah dan metodologi dalam bentuk mereka umumnya sama dengan orang-orang yang memohon dalam menilai perniagaan. Hanya mereka digunakan dengan penyesuaian yang lebih besar untuk khusus pasaran yang berkaitan, "persaingan" digantikan dengan "negara" (tahap pembaikan, bahan-bahan kemasan dan kualiti, dan lain-lain ...), "Margin" - yang dijangka "kenaikan kos".

Kami sedang mengkaji bagaimana pengiraan dilakukan untuk nombor kadaster, insurans dan nilai pembubaran. Kesemua mereka mempunyai beberapa ciri-ciri tertentu. Setiap jenis menentukan kos ini dicirikan oleh ciri-ciri dalam aspek kaedah penilaian. Marilah kita memeriksa mereka.

Apabila ia datang kepada nilai kadaster harta itu, penilai mengambil sebagai asas metodologi yang dicerminkan dalam sumber perundangan yang berkaitan, Kementerian cadangan Kewangan dan agensi-agensi lain yang bertanggungjawab untuk kegunaan praktikal data yang berkaitan di perumahan. Dalam beberapa kes, boleh dituntut sebagai kriteria tertentu untuk menentukan nilai pasaran harta itu. Boleh belajar pelbagai dokumen teknikal.

Jika tugas ini adalah untuk menentukan nilai insurans harta itu, dalam kes ini, sebagai peraturan, penilai dipandu terutamanya oleh kaedah pasaran, tetapi diselaraskan untuk kandungan sebenar transaksi jualan. Sebagai contoh, jika seseorang membeli sebuah apartmen di gadai janji, hanya jumlah pinjaman boleh dimasukkan dalam nilai insurans. Dalam kes ini, rangka kerja yang sesuai untuk pengiraan jumlah kontrak dengan syarikat insurans mungkin lebih rendah daripada jika asas telah diambil di negeri ini tulen nilai pasaran apartmen.

Gadai janji - satu contoh segmen pasaran di mana boleh dikatakan penting bagi mata pelajaran transaksi undang-undang sivil boleh menjadi nilai pembubaran objek. Jika, sebagai contoh, orang asli atau organisasi yang tidak dapat memenuhi syarat-syarat pembayaran pinjaman, bank itu mungkin mengambil keputusan mengenai penjualan harta yang terletak di ikrar. Malah sebelum menandatangani transaksi ke atas pendaftaran pinjaman institusi kewangan mungkin ingin menganalisis prospek mencairkan sebahagian daripada projek itu.

Bagaimanapun, ambil perhatian bahawa beberapa pakar menganggap tidak sesuai untuk menggunakan istilah "nilai sekerap" berhubung dengan urus niaga hartanah dengan kerjasama bank-bank. Hakikat bahawa keingkaran kontrak gadai janji tidak semestinya membayangkan sebuah pangsapuri peralihan dalam pemilikan bank - ia adalah hanya langkah sementara ke atas pinjaman. Manakala nilai jualan semula tulen melibatkan pengiraan harga di mana pemunya objek (contohnya, perniagaan) akan dapat menjual harta mereka (contohnya, disebabkan oleh kebankrapan perusahaan). Oleh itu, untuk menggunakan istilah yang berkenaan, berhubung dengan hartanah, dengan berhati-hati.

Kos - berterusan?

Ramai ahli ekonomi moden percaya bahawa terdapat. Kecuali, tentu saja, bercakap tentang ekonomi pasaran di mana terdapat satu tempat percuma mekanisme pembentukan harga, berdasarkan penawaran dan permintaan. Tidak kira apa jenis nilai barang disiasat, setiap seorang daripada mereka - adalah nilai yang kasual, satu mercu tanda anggaran yang boleh memanfaatkan sebahagian daripada transaksi yang pada satu masa. Terdapat, sudah tentu, industri, di mana turun naik petunjuk berkaitan adalah minimum - sebagai contoh, segmen pasaran, yang dikuasai oleh perintah negeri. Tetapi ia agak pengecualian. Keupayaan untuk mengemudi persekitaran yang berubah-ubah nilai - salah satu kelebihan kompetitif yang paling penting dalam mana-mana perniagaan moden.