Kontrak penyertaan ekuiti (DDU) 214-FZ: apa yang perlu diberi perhatian? Undang-undang persekutuan "Mengenai penyertaan dalam pembinaan bersama bangunan pangsapuri"

Membeli apartmen baru adalah langkah yang serius dan bertanggungjawab. Sebelum anda membeli sebuah rumah di sebuah rumah yang baru dibina, anda perlu menimbang segala yang baik dan memikirkannya. Penjualan premis kediaman melibatkan kesimpulan DDU (214-FZ). Apakah yang perlu saya cari apabila menandatangani dokumen ini? Ini akan dibincangkan dalam artikel kami.

Barisan pertama kontrak

Sebelum anda menyerahkan diri kepada obligasi dengan syarikat pembinaan tertentu, anda perlu berhati-hati mempelajari DDU (214-FZ). Apa yang perlu dicari dari awal lagi? Pertama sekali, adalah perlu untuk menubuhkan siapa yang didaftarkan dalam dokumen itu sebagai pemaju. Nama lengkap syarikat pembinaan mesti ditunjukkan dalam teks. Jangan campur tangan dan maklumat yang lebih terperinci - tarikh dan tempat pendaftaran pemaju, bukti sijil memasuki perusahaan dalam Daftar Negeri Bersepadu, dan sebagainya.

Kontrak itu mestilah dibuat bagi pihak pemaju yang dinyatakan dalam perisytiharan projek, permit bangunan dan perjanjian pajakan atau pembelian dan penjualan plot tanah untuk pembangunan fasilitas tersebut. Pada masa yang sama, bagi pihak perusahaan, pengarah am boleh bertindak. Ia adalah tandatangannya dalam dokumen itu. Sekiranya kontrak ditandatangani oleh pengurus lain, kesulitan yang timbul mungkin timbul semasa proses litigasi. Seorang pekerja lain mempunyai peluang untuk mewakili kepentingan syarikat hanya dengan proksi, dan ia mesti dilampirkan kepada DDU.

Apakah perbualan akan berlaku?

Subjek kontrak mesti ditunjukkan dengan jelas, tanpa kemungkinan percanggahan. Bahagian dalam pembinaan rumah apartmen melibatkan memperoleh harta tertentu dalam tempoh yang telah ditetapkan. Ia perlu untuk menetapkan ini dalam dokumen. Sebarang isu lain - penyertaan dalam aktiviti pelaburan, pembiayaan bersama pembinaan, penyerahan hak untuk menuntut premis selepas kemudahan itu dilaksanakan, - tidak ada kaitan dengan subjek DDU. Undang-undang 214-FZ terus menunjukkan ini. Dan tidak mengapa, ia ditulis dalam tajuk dokumen "kontrak penyertaan dalam pembinaan bersama" atau tidak.

Penerangan terperinci adalah kunci kejayaan

Undang-undang 214-FZ mengenai penyertaan dalam pembinaan bersama menetapkan bahawa DDU mesti mengandungi semua ciri-ciri mungkin kemudahan itu. Ia hendaklah mengandungi alamat bangunan rumah, nombor kadaster plot tanah, nombor pangsapuri yang dicadangkan, lantai di mana ia terletak. Di samping itu, perkara mengenai jaminan kewangan yang disediakan oleh pemaju kepada pelanggannya adalah wajib.

Dokumen ini juga harus ditulis tempoh jaminan untuk hartanah dan perkhidmatan kejuruteraannya. Sebagai peraturan, jaminan untuk premis kediaman bertahan selama 5 tahun, atas peralatannya - 3 tahun. Pemaju tidak dapat mengurangkan tempoh tanggungjawab untuk objek yang dipindahkan secara sah.

Persoalan kos apartmen

Kontrak ekuiti harus mengandungi keterangan teknikal yang tepat mengenai perumahan masa depan. Ia harus menunjukkan kawasan apartmen, saiz balkoni, loggia atau teres, dengan mengambil kira faktor pengurangan. Syarikat-syarikat pembinaan secara tradisinya cuba memasukkan DDU pada titik bahawa jika, berdasarkan hasil pengukuran BTI, kawasan kediaman akan kurang daripada yang dinyatakan dalam kontrak, maka pemegang saham wajib membayar tambahan untuk area tambahan atau pengembang akan mengembalikan sebahagian dari uang untuk meter persegi yang belum selesai. Kadang-kadang dokumen menyatakan bahawa tidak kira apa hasil akhir, tiada siapa yang boleh berbuat apa-apa kepada sesiapa pun.

Peguam yang berpengalaman mengenang bahawa undang-undang 214-FZ tidak melarang kemasukan dalam kontrak item pada semakan harga. Walau bagaimanapun, mengikut undang-undang di sebelah kanan pengguna, pembeli mempunyai hak untuk menuntut pemaju untuk kawasan yang hilang, sedangkan syarikat pembinaan tidak dapat menerima apa-apa untuk meter persegi tambahan. Dalam amalan kehakiman, isu ini dianggap berbeza.

Terperinci "potret" apartmen

Menyelesaikan perjanjian penyertaan ekuiti, adalah lebih baik bagi pembeli untuk memberi perhatian khusus kepada butiran tersebut. Sebagai contoh, pemaju mesti memasukkan dalam DDU suatu penerangan teknikal terperinci tentang harta tersebut. Dokumen terperinci semua sifat - blok tingkap, pintu masuk dan pintu dalaman, lantai lantai, dinding dan siling penamat, dan lain-lain. Jika penginapan hidup dipindahkan dengan penamat selesai, maka kontrak mestilah menyatakan segala-galanya, bahkan kelas kertas dinding kertas. Dalam 214-FZ mengenai penyertaan dalam pembinaan bersama, ini tidak dinyatakan dengan jelas, tetapi kewajipan lisan pemaju di mahkamah tidak akan dibentangkan. Oleh itu, berhati-hati dan minta DDU mempunyai keterangan teknikal lengkap mengenai apartmen.

Kadang-kadang syarikat pembinaan berusaha untuk memasuki perjanjian suatu item di sebelah kanan untuk membuat perubahan kepada perisytiharan projek, susun atur dan ciri-ciri kejuruteraan kemudahan tanpa persetujuan dengan pemegang kepentingan. Walau bagaimanapun, dari sudut pandangan undang-undang, ini tidak boleh diterima: pembeli mesti menerima maklumat penuh mengenai produk yang dibeli.

Bila menunggu kewajiban kewajiban?

Tarikh akhir untuk memenuhi semua obligasi yang diisytiharkan dalam DDU (214-FZ) harus dinyatakan dengan jelas. Apa yang perlu saya cari apabila mengkaji bahagian perjanjian ini? Pertama sekali, ia mesti menentukan tempoh sah dokumen itu sendiri. Dan kata-kata haruslah mengikut sah sehingga pihak memenuhi semua kewajiban.

Di samping itu, DDO mesti menunjukkan tarikh perpindahan pangsapuri kepada pelanggan. Syarikat pembinaan sering menyatakan tidak tempoh tertentu, tetapi suku yang mana ia merancang untuk memindahkan kunci ke tempat tinggal kepada pemegang bunga. Ini tidak dianggap sebagai melanggar undang-undang, tetapi ia memberi kesulitan kepada pelanggan. Faktanya ialah perlindungan kepentingannya dalam hal pelanggaran terhadap tarikh akhir jelas dinyatakan dalam 214-FZ. Ringkasan tindakan perundangan termasuk titik yang sangat penting - pelanggan boleh menamatkan kontrak hanya dua bulan selepas tarikh tamat pemindahan objek yang dinyatakan di dalamnya. Ini bermakna pengguna perlu menunggu akhir suku tahun, dan kemudian 2 bulan lagi untuk menunjukkan tuntutan mereka kepada pemaju.

Dan syarikat pembinaan secara aktif mencari peluang untuk memintas 214-FZ. Penalti untuk kegagalan istilah boleh menjadi beban berat di bahu pemaju, jadi dia selalu berusaha untuk melindung nilai. Contohnya, termasuk dalam kontrak keadaan di mana ia bertanggungjawab secara kewangan hanya sekiranya berlaku kesalahannya sendiri atau tidak berupaya mengembang senarai keadaan daya yang tidak dapat dipertikaikan. Jadi berhati-hatilah! Secara tradisional, force majeure melibatkan serangan pengganas, tindakan ketenteraan atau bencana alam. Pengenalan perubahan dalam undang-undang, keadaan cuaca yang buruk dan ketidakmampuan pihak-pihak lain tidak berlaku.

Kualiti adalah satu lagi DDU bawah air

214-FZ mengenai penyertaan dalam pembinaan bersama menetapkan bahawa sekiranya ada kekurangan dalam apartmen, syarikat mesti menghapuskannya dalam masa yang munasabah atau membayar pampasan yang sesuai kepada pelanggan.

Sesetengah pemaju cuba meramalkan kemungkinan salah faham dan memasukkan satu titik dalam DDU bahawa permit untuk pentauliahan disamakan dengan pengesahan pematuhan objek dokumentasi projek. Oleh itu, pemaju cuba meminimumkan tanggungjawabnya terhadap kualiti perumahan yang tidak baik. Kemungkinan tuntutan daripada pemilik item masih tidak dikecualikan, tetapi boleh menyebabkan masalah semasa perbicaraan.

Bagaimana untuk menjimatkan wang anda?

Sisi kewangan transaksi adalah titik paling penting dari DDU (214-FZ). Apa yang perlu saya cari dalam isu ini? Pertama, kontrak harus menyatakan dengan jelas nilai hartanah. Lebih baik jika ia ditunjukkan dalam rubel. Malangnya, harga satu meter persegi sering ditentukan dalam unit konvensional, tanpa menetapkan kursus tertentu dalam dokumen itu. Ini sangat memburukkan lagi terma kontrak.

Kedua, dalam DDU (sampel boleh didapati di mana-mana pejabat undang-undang, yang akan kami berikan di bawah), ia harus ditetapkan dalam apa syarat dan pada apa belanja pembayaran akan dibuat. Ia boleh menjadi simpanan anda sendiri atau pinjaman gadai janji, contohnya. Dan kita perlu berhati-hati mengkaji masa ini, mengikut mana kewajipan pelanggan di bawah kontrak akan dianggap dipenuhi. Pemaju menegaskan bahawa ini berlaku selepas mengkredit dana ke akaun syarikat pembinaan. Akibatnya, pemegang kepentingan berisiko tinggi. Lagipun, pemindahan wang melalui bank berlaku dalam masa beberapa hari, dan selama ini pembeli berada dalam limbo. Penyelesaian masalah ini agak mudah - dalam perjanjian ekuiti adalah perlu untuk memasukkan fasal yang kewajiban kepada pemaju dianggap dipenuhi pada saat membuat uang ke bank.

Siapa yang menanggung kos yang berkaitan?

Adalah penting untuk menjelaskan persoalan mana pihak akan membayar pendaftaran harta itu di Pejabat Rosreestr. Di samping itu, adalah perlu untuk menentukan pada mana titik pembeli perlu membayar bil utiliti.

Seringkali, pemaju cuba memasukkan DDU pada titik di mana pelanggan membayar bil-bil untuk air dan cahaya dari saat rumah dimulakan. Walau bagaimanapun, pemindahan pangsapuri di bawah akta itu mungkin berlaku hanya selepas beberapa bulan. Ternyata, belum diselesaikan di sebuah apartmen baru, pemiliknya perlu membayar "perkauman" itu. Tidak ada yang adil dalam hal ini, jadi kami meminta anda untuk mengkaji dengan teliti fasal perjanjian ini.

Bagaimana hendak menamatkan DDU?

Penyertaan ekuiti melibatkan bukan sahaja kesimpulan kontrak, tetapi juga kemungkinan penepian tanggungjawab kepada pemaju. Jika ini berlaku atas inisiatif pelanggan, maka dia harus membayar penalti. Pada masa menandatangani kontrak, ia patut memberi perhatian kepada saiznya. Biasanya ia berbeza dalam 1-15 peratus daripada nilai harta tersebut. Penalti yang ketat untuk peserta dalam pembinaan bersama dalam kes ini tidak dinyatakan dalam 214-FZ. Ringkasan tindakan perundangan menunjukkan bahawa isu ini dibiarkan mengikut budi bicara pihak-pihak. Ingat kemungkinan kerugian kewangan apabila membatalkan kontrak dan memberi perhatian kepada saiz penalti - ini akan membantu anda untuk menyelamatkan.

Kesimpulannya, saya ingin ambil perhatian bahawa pemegang kepentingan tidak perlu menegaskan bahawa semua klausa kontrak terperinci. Semasa perbicaraan, undang-undang perlindungan pengguna akan diambil kira, yang melindungi sepenuhnya kepentingan individu.